Đó là mong muốn của người dân, doanh nghiệp và cả cơ quan chức năng để tiền sử dụng đất (sẽ được thu theo bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024) sẽ không gây sốc cho thị trường bất động sản và nghĩa vụ tài chính của người dân.
Sẽ có cơ chế miễn, giảm tiền sử dụng đất phù hợp với một số đối tượng là giải pháp để tránh gây sốc cho thị trường bất động sản khi áp dụng bảng giá đất mới – Ảnh: QUANG ĐỊNH
Mục tiêu này đã được ông Đào Trung Chính, cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, cho biết. Theo đó, Bộ Tài chính đang dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ vào khoản 2 điều 157 Luật đất đai, Chính phủ có thể quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Lo gánh nặng tiền sử dụng đất
Ông Sơn sở hữu mảnh đất nông nghiệp 120m2 ngay mặt tiền đường tại TP Thủ Đức (TP.HCM). Trong thời kỳ sốt đất, có người sẵn sàng trả tới 5 tỉ đồng nhưng ông không bán.
Đầu năm nay, khi định chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây nhà ông Sơn tính phải đóng khoảng 400 triệu đồng tiền sử dụng đất. Nhưng nay bài tính bị đảo lộn, với dự kiến bảng giá đất mới, ông phải đóng 2 tỉ đồng. “Tôi mua mảnh đất này 10 năm trước với giá 1,5 tỉ đồng. Giờ phải đóng thêm 2 tỉ đồng nữa, như phải mua lại chính mảnh đất của mình”, ông Sơn nói.
Còn bà Sim (quận 12) cũng hoảng hốt khi người làm dịch vụ tính sơ cho bà số tiền sử dụng đất phải đóng khi làm giấy chủ quyền căn nhà ở quận 12. Bà cứ lo lắng, nếu không kịp nộp hồ sơ trước khi UBND TP ban hành bảng giá đất mới, bà phải đóng hơn 720 triệu đồng tiền sử dụng đất. “Gia đình tôi ba người đi làm tích lũy hơn chục năm chỉ được hơn nửa số tiền đó”, bà Sim nói.
Không chỉ người dân, rất nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM cũng đang “đứng ngồi không yên” trước nguy cơ tiền thuê đất tăng vọt nếu áp dụng bảng giá đất mới.
Công ty B. tọa lạc trên đường Quang Trung (quận Gò Vấp) đã thuê đất sản xuất từ hơn 20 năm nay theo diện trả tiền thuê đất hằng năm. Hiện công ty đang trả khoảng 12 tỉ đồng/năm cho 10ha đất thuê.
Công ty lo “đổ mồ hôi” khi biết bảng giá đất (dự kiến) ở khu vực này lên đến 109 triệu đồng/m2, tính ra phải nộp 28 tỉ đến… 336 tỉ đồng/năm, tùy phương án.
Tương tự, công ty K. (đường Tô Ký, quận 12) cũng tính, với giá đất điều chỉnh từ hơn 4 triệu đồng/m2 lên 71 triệu đồng/m2, công ty phải nộp tiền thuê từ 2,48 – 29,8 tỉ đồng cho 1,4ha đất thuê. Chi phí thuê tăng đột biến, khó có doanh nghiệp nào chịu nổi.
Ngoài bảng giá đất, người dân và doanh nghiệp đang trông chờ quy định mới về mức thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo hướng miễn, giảm – Ảnh: Q.ĐỊNH
Giảm sốc thế nào?
Chuyên gia Nguyễn Tiến Dũng, nguyên giảng viên Trường đại học Tài chính – Marketing (TP.HCM), cho rằng lâu nay bảng giá đất do Nhà nước ban hành khá thấp, người dân đóng tiền sử dụng đất rất “nhẹ”. Nhưng ở chiều ngược lại, người dân bị thu hồi đất được bồi thường giá thấp, không đủ tiền để tạo lập cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Sự chênh lệch giá bồi thường đất ở các dự án do Nhà nước thu hồi đất với các dự án do doanh nghiệp thương lượng gây khiếu nại, khiếu kiện đông người. Giá đất Nhà nước quá thấp đã hình thành cơ chế hai giá đất khiến Nhà nước thất thu thuế, làm méo mó thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, tỉ trọng thu tiền sử dụng đất trong thu ngân sách khá cao nên bảng giá đất thấp làm thất thu ngân sách.
Bảng giá đất được xây dựng trên nguyên tắc thị trường chắc chắn sẽ ra mức giá cao hơn bảng giá hiện tại rất nhiều lần. Khi đó, người dân đóng tiền sử dụng đất nhiều hơn sẽ buồn nhưng người bị thu hồi đất sẽ dễ thở hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai.
Theo TS Dương Kim Thế Nguyên, bảng giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến giá thị trường vì thế Nhà nước cần áp dụng các công cụ để giảm bớt sốc như với người dân đóng tiền sử dụng đất để xây nhà, làm giấy chủ quyền nhà đất thì Nhà nước cần có chế độ miễn, giảm phù hợp.
Cụ thể, ông Nguyễn Tiến Dũng đề xuất với người dân chuyển mục đích sử dụng đất hoặc làm giấy chủ quyền nhà đất, có thể chỉ thu 50% thuế sử dụng đất với đất trong hạn mức, ngoài hạn mức sẽ thu 100%.
Ông Dũng cho rằng giải pháp giảm và có nhiều mức thu cho từng đối tượng là cần thiết vì nếu không sẽ làm đội giá đất trên thị trường, tạo ra vòng luẩn quẩn, bảng giá đất tăng đẩy giá nhà đất tăng.
Người dân làm thủ tục thuế nhà đất tại Chi cục Thuế quận Bình Thạnh, TP.HCM – Ảnh: P. QUYÊN
Sẽ có nghị định về miễn giảm tiền sử dụng đất
Ông Đào Trung Chính, cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, cho biết Bộ Tài chính đang dự thảo nghị định về miễn giảm tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào khoản 2 điều 157 Luật đất đai, Chính phủ có thể quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Theo dự tính, đơn giá thuê đất được tính bằng tỉ lệ phần trăm (từ 0,25 – 3%) nhân với giá đất trong bảng giá. Luật cho phép UBND tỉnh, thành phố căn cứ vào thực tế địa phương để quy định tỉ lệ phần trăm cụ thể.
Ông Chính nhấn mạnh: “Giá đất sẽ ngày càng tiệm cận thị trường. TP.HCM đang thực hiện lộ trình điều chỉnh bảng giá đất đi lên. Việc này đặt ra yêu cầu giải quyết đối với tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức để người dân và doanh nghiệp phải nộp không bị tăng lên quá”.
Tuy nhiên cần thiết lập tiêu chí cụ thể, minh bạch trong việc xác định đối tượng được miễn, giảm. Chính sách này không chỉ áp dụng đúng đối tượng mà còn phải có cơ chế giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng lợi dụng hoặc trục lợi chính sách.
Các phương án miễn, giảm phải dựa trên quy mô, loại hình sử dụng đất, khả năng tài chính của các đối tượng được hưởng chính sách. Trong đó chú ý các hộ gia đình khó khăn, nông dân hoặc doanh nghiệp nhỏ có thể được hưởng mức giảm nhiều hơn…
Dân tranh thủ chuyển mục đích
Để “chạy đua” với bảng giá đất mới điều chỉnh của TP.HCM, thời gian gần đây người dân các huyện có tốc độ đô thị hóa mạnh như Bình Chánh, Hóc Môn đang nộp hồ sơ xin chuyển mục đích khá nhiều.
Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường từ ngày 1-8 đến 30-8 huyện Hóc Môn và Bình Chánh có số lượng hồ sơ chuyển mục đích nhiều nhất với lần lượt là 210 hồ sơ và 24 hồ sơ. Tuy nhiên từ sau 30-8, số lượng hồ sơ chuyển mục đích tăng khá mạnh.
Một lãnh đạo UBND huyện Củ Chi cho hay từ ngày 1-8 đến 14-10 huyện này nhận 1.436 hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, sau mốc 30-8 thì huyện này tiếp nhận “đột biến” thêm đến hơn 1.200 hồ sơ. Còn huyện Bình Chánh từ ngày 1-9 đến 15-10 nhận thêm 100 hồ sơ, nâng tổng số hồ sơ nhận từ 1-8 đến nay là 124 hồ sơ.
Giá căn hộ “ngó” tiền sử dụng đất
Mức thu và bảng giá đất ảnh hưởng rất lớn đến giá căn hộ. Trong ảnh: một dự án bất động sản ở quận 7, TP.HCM – Ảnh: Q.Đ.
Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết đối với một dự án nhà ở, tiền sử dụng đất thường chiếm 40 – 50% trên tổng giá thành. Nếu tiền sử dụng đất tăng lên quá cao, doanh nghiệp gặp khó khi tính toán giá đầu ra.
Ví dụ dự án hơn 8.000m² tại TP.HCM, nếu xây ba tòa tháp căn hộ, tiền sử dụng đất ban đầu ước tính là 1.600 tỉ đồng, nay dự kiến là hơn 3.800 tỉ đồng. Nếu theo giá mới, có thể vượt 4.000 tỉ đồng.
Vướng mắc của doanh nghiệp là dù đã nộp hồ sơ định giá đất nhưng không có đơn vị tư vấn, thẩm định giá dám định giá đối với dự án này khiến doanh nghiệp không thể bán hàng hoặc tiếp tục xây dựng. Doanh nghiệp muốn đóng tiền để hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất đai, nhưng nếu đóng theo giá mới sẽ đẩy giá căn hộ lên ngoài khả năng thanh toán của khách hàng.
Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên phát triển các dự án bất động sản tại TP.HCM và Đồng Nai cho rằng cũng cần tính tiền sử dụng đất theo mục đích phát triển dự án. Ví dụ trong lúc thị trường quá thiếu căn hộ vừa túi tiền, nếu dự án đáp ứng phân khúc này thì giảm tiền sử dụng đất, không nên cào bằng.
