Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa.
Do vậy, các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
I. Khái niệm về giá đất
khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.”. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
II. Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành
1. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất
Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường. Đồng thời, 5 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp[1]; Phương pháp chiết trừ[2]; Phương pháp thu nhập[3]; Phương pháp thặng dư [4]và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất[5]. Việc áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập. Do đó, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời.
Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường. Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đất phù hợp giá đất trên thị trường cũng là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một ngữ cảnh không có nguy cơ tham nhũng, một môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng.
2. Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể
Nếu như Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định.
Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp. Việc quy định về khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại các điều 6, 7, 8, 9 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP của chính phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định.
Luật Đất đai 2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm. Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá đất. Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2[6] Điều 114 Luật Đất đai 2013. Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đây. Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4[7] Điều 114 Luật Đất đai 2013. Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế. Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất. Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp.
3. Tư vấn xác định giá đất
Luật Đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116). Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất. Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất. Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập.Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất. Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
III. Tác động của giá đất đến các nguồn thu tài chính từ đất đai
1. Đối với việc thu tiền sử dụng đất
Từ trước đến nay, mức giá thu tiền sử dụng đất luôn là một trong những tiêu chí tác động đến việc các chủ thể đi đăng kí quyền sử dụng đất, bởi chi phí tài chính cho thủ tục hành chính thì ít, nhưng tiền nộp sử dụng đất thì không hề nhỏ. Hiện nay, khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành đã thu hẹp phạm vi áp dụng. Khung giá đất đã được quy định chi tiết và cụ thể hơn, phù hợp với từng vùng. Điều này cũng phần nào nâng cao sự tự giác đi đăng kí đất và nộp tiền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất.
Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định về thu tiền sử dụng đất. Mà theo đó, có những quy định rõ ràng về thu tiền sử dụng đất với từng mục đích cụ thể, như: Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất; Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận. Các quy định này giúp công việc thu tiền sử dụng đất được rõ ràng và thuận tiện, vừa làm tăng nguồn thu tài chính từ đất đai vừa giúp chủ thể có thể chiếu theo điều luật này để lựa chọn phù hợp trong việc chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Đối với việc thu tiền thuê đất
Vấn đề thu tiền thuê đất đã được quy định trong Luật Đất đai 2013 và quy định chi tiết trong Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (viết tắt Nghị định 46/2014/NĐ-CP). Theo đó, Nhà nước sẽ căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước quy định để tính số tiền người thuê đất phải trả, chứ không dựa trên giá đất thị trường. Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định: “…Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ… thì căn cứ vào thực tế địa phương, UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối đa không quá 3%. Đất ở vùng sâu, vùng xa, đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp… UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm giá đất để xác định đơn giá thuê đất một năm nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%…”. Có thể thấy, giá đất được lấy làm mốc cơ bản để quy đổi ra giá thuê của các loại đất khác nhau. Điều này không chỉ giúp người thuê đất có thể dự liệu trước về số tiền cần phải trả, trên cơ sở đó có sự chuẩn bị tốt hơn trước khi thuê đất, đồng thời còn giúp họ có các hoạch toán phù hợp cho việc kinh doanh. Bên cạnh đó, nếu căn cứ vào giá đất pháp luật quy định thì giá thuê đất sẽ thấp hơn rất nhiều so với việc xác định giá thuê dựa trên giá thị trường. Điều này, đem lại lợi ích cho người thuê đất, khuyến khích họ thuê đất. Đồng thời, giảm bớt số lượng đất bỏ hoang, đất không sử dụng hoặc sử dụng không phù hợp lợi ích của quốc gia.
3. Thực hiện các nguồn thu tài chính về đất đai từ thuế và lệ phí
-Về lệ phí:
+Nộp lệ phí địa chính: Đây là lệ phí phải nộp khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc, chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có thể thấy, lệ phí này không phụ thuộc vào giá đất.
+Nộp lệ phí trước bạ nhà đất: Lệ phí trước bạ là khoản lệ phí mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện việc đăng kí quyền sử dụng đất, sang tên trước bạ. Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ hoặc nếu đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu thì giá tính lệ phí trước bạ là giá thực tế ghi trên hóa đơn mua hàng. Như vậy, lệ phí trước bạ (đối với đất không mua bằng phương thức đấu giá, đấu thầu) chịu sự tác động lớn của giá đất do pháp luật quy định.
-Các khoản thu tài chính về đất đai từ thuế: Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế sử dụng đất. Đối với khoản thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì giá đất có biến động thì cũng không ảnh hưởng đến khoản thu này, bởi vì, căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp dựa vào: Diện tích; Hạng đất; Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một trong những khoản tiền quan trọng thu từ các giao dịch dân sự có liên quan đến đất đai vào ngân sách nhà nước. Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là: diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Từ đó có thể đưa đến kết luận giá đất là một trong những căn cứ vô cùng quan trọng để xác định được thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhờ xác định được giá đất mà nhà nước có thể thu được thuế chuyển quyền sử dụng đất, tránh thất thu cho ngân sách nhà nước.
4. Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
Theo Điều 114 Luật Đất đai 2013, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ: Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý sử dụng đất. Ngày 10/11/2014, Chính phủ ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thay thế cho Nghị định 105/2009/NĐ-CP. So với các quy định cũ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, Nghị định 102/2014/NĐ-CP đã có thay đổi đáng kể, nhiều quy định cụ thể, đối với từng hành vi vi phạm, bổ sung biện pháp khắc phục hậu quả.
Theo đó, các hình hình thức xử phạt chính bao gồm: cảnh cáo, phạt tiền. Tại Chương II Nghị định quy định mức phạt cụ thể đối với từng hành vi vi phạm như từ 02 triệu đồng đến 20 triệu đồng đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng. Đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sang đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 30 triệu đồng. Như vậy, ta có thể thấy giá đất không ảnh hưởng tới mức tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai và bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
Nguồn: Cổng thông tin điện tử Bộ tư pháp
Leave a Reply